개발사업 부담금 총정리
지난 글에서는 도시개발사업, 산업단지개발사업, 물류단지개발사업 등 단지조성형 개발사업에서 왜 사업 초기에 각종 부담금을 검토해야 하는지 살펴보았다.
이번 글에서는 실제 개발사업에서 발생할 가능성이 높은 주요 부담금의 산정방법과 부과대상, 금액 확정시점, 납부시기를 정리해 보려고 한다.
개발사업의 사업수지를 작성할 때 부담금은 보통 하나의 사업비 항목으로 들어간다.
하지만 실제 사업에서는 부담금마다 성격이 전혀 다르다.
어떤 부담금은 실시계획 승인·인가 전에 해결해야 하고, 어떤 부담금은 인허가 이후에 부과된다. 상하수도·전기·도시가스처럼 관계기관과 공급협의를 진행해야 금액을 알 수 있는 비용도 있고, 개발부담금처럼 사업이 종료된 후 최종 금액이 결정되는 부담금도 있다.
또 하나 중요한 것은 사업구역 전체 면적이 그대로 부담금 부과면적이 되는 것도 아니라는 점이다.
결국 개발사업 초기에는 다음 네 가지를 함께 봐야 한다.
얼마나 발생하는가?
어느 토지가 부과대상인가?
언제 금액이 확정되는가?
언제 실제로 납부해야 하는가?
이 네 가지를 인허가 일정과 Equity · Bridge · PF · Cash Flow 위에 올려놓아야 실제 사업비가 보이기 시작한다.
1. 부담금 계산은 토지이용계획에서 시작한다
개발사업 부담금을 검토할 때 사업구역 전체 면적에 단가를 곱하는 방식으로 접근해서는 안 된다.
도시개발사업이나 산업단지·물류단지개발사업에서는 사업구역 안에 주거·상업·산업시설용지뿐 아니라 도로, 공원, 녹지, 하천과 각종 공공시설용지가 포함된다.
그리고 부담금마다 부과대상 토지와 감면·제외되는 토지의 범위가 다르다.
농지보전부담금이나 대체산림자원조성비 역시 공용·공공용 시설 등에 대한 개별 법령상의 감면·면제 여부를 확인해야 한다.
따라서 사업 초기에는 단순히
전체 농지면적 × 농지보전부담금 단가
또는
전체 산지면적 × 대체산림자원조성비 단가
로 계산하기보다,
토지조서 → 토지이용계획 → 부담금별 부과·감면·제외면적 → 실제 산정면적
순서로 검토해야 한다.
토지이용계획이 변경되면 부담금도 달라질 수 있다는 의미다.
2. 농지보전부담금
사업구역에 전·답·과수원 등 농지와 농사에 사용되는 구거, 도로, 하천, 제방 등의 농지개량시설이 포함되어 있다면 가장 먼저 확인해야 할 부담금 중 하나다.
2026년 기준 기본적인 산정구조는 다음과 같다.
농업진흥지역
개별공시지가 × 30% × 농지전용면적
농업진흥지역 밖
개별공시지가 × 20% × 농지전용면적
다만 ㎡당 부과금액에는 50,000원의 상한이 있다.
따라서 100,000㎡의 농지가 모두 상한금액을 적용받는다고 단순 가정하면,
100,000㎡ × 50,000원 = 50억원
이다.
하지만 실제 사업에서는 전체 농지면적을 그대로 적용하기 전에 공공시설용지 등에 대한 감면·면제 여부와 사업시행자·사업유형에 따른 특례를 함께 확인해야 한다.
금액 확정과 납부시점
농지전용이 실시계획 승인·인가에 따라 의제되는 개발사업이라면 일반적으로
농지전용 협의 → 부담금 산정 → 납부 또는 분납조건 확보 → 실시계획 승인·인가
의 흐름을 갖는다.
분할납부가 인정되는 경우에는 부담금의 일부를 먼저 납부하고 잔액을 법정기간 내 분납할 수 있지만, 잔액에 대한 보증이 필요하다.
따라서 본PF가 실시계획 승인·인가 이후 실행된다면 농지보전부담금은 PF 이전 Equity 또는 Bridge 자금과 보증한도에 영향을 주는 비용이 될 수 있다.
3. 대체산림자원조성비와 산지복구비
사업구역에 산지가 있다면 먼저 대체산림자원조성비를 검토한다.
기본 산식은,
대체산림자원조성비
= 산지전용면적 × 단위면적당 금액
이며 단위면적당 금액은,
산지별 기본단가 + 개별공시지가 × 1/1,000
으로 계산한다.
2026년 기준 개별공시지가 반영분은 최대 8,340원/㎡까지다.
산지에서는 여기에 산지복구비도 별도로 검토해야 한다.
대체산림자원조성비가 산림자원 감소에 대한 소멸성 비용이라면 산지복구비는 사업중단이나 복구의무 발생에 대비하는 예치·보증 성격의 비용이다.
복구비는 산림청이 매년 고시하는 1만㎡당 복구비 기준을 이용하며 산지의 경사도와 복구조건 등에 따라 달라진다.
금액 확정과 납부시점
대체산림자원조성비는 산지전용협의 과정에서 산정되며 원칙적인 선납구조가 있지만, 법에서 정한 경우 조건부 후납이나 분할납부도 가능하다.
산지복구비는 복구계획과 경사도 등이 구체화될수록 실제 금액이 달라질 수 있다.
따라서 산지가 많은 사업은 초기 토지조서만으로 사업비를 확정하기보다 토목계획과 산지전용협의가 진행될 때마다 예상 사업비를 업데이트할 필요가 있다.
4. 개발행위허가 이행보증금
개발행위허가 과정에서는 기반시설 설치, 위해방지, 환경오염 방지, 경관·조경 등에 필요한 조치의 이행을 담보하기 위해 이행보증금이 요구될 수 있다.
현행 국토계획법 시행령상 이행보증금은 관련 비용 범위에서 총공사비의 20% 이내로 정한다.
산지에서 개발행위를 하는 경우에는 산지관리법상 복구비와 이행보증금을 합해 총공사비의 20% 이내가 되도록 하고, 산지복구비를 이행보증금에 중복계상해서는 안 된다.
현금 대신 법에서 인정하는 보증수단을 활용할 수 있으므로 사업수지표에서는 현금유출이 작아 보일 수도 있다.
하지만 보증서를 사용하면 사업자의 Guarantee Limit이 소진된다.
따라서 개발사업에서는 Cash Limit과 함께 보증한도도 사업수행능력의 일부로 봐야 한다.
5. 생태계보전부담금
과거 생태계보전협력금이라고 불렸던 부담금의 현재 법정 명칭은 생태계보전부담금이다.
2026년 기준 기본 산식은,
생태계보전부담금
= 생태계 훼손면적 × 300원/㎡ × 지역계수
이다.
여기서 핵심은 사업구역 전체면적이 아니라 실제로 새롭게 훼손되는 생태계 면적이다.
지역계수 역시 해당 토지의 용도지역 등을 반영하여 달라진다.
이미 건축물이나 시설물 등이 설치되어 생태적으로 훼손된 토지는 법령상 요건에 따라 훼손면적에서 제외될 수 있고, 사업계획에서 자연상태 그대로 원형보전되는 지역 역시 훼손면적에서 제외될 수 있다.
반면 자연상태의 토지를 훼손한 뒤 그 자리에 새롭게 공원이나 녹지를 조성한다고 해서 반드시 훼손면적에서 제외되는 것은 아니다.
따라서,
**전체 사업면적
- 기존 훼손지
- 원형보전지역
= 실제 생태계 훼손면적**
이라는 관점으로 접근할 필요가 있다.
금액 확정과 납부시점
초기 토지이용계획으로 예상액을 산정할 수 있지만 환경영향평가와 관계기관 협의 과정에서 원형보전면적이나 개발면적이 변경되면 부담금도 변한다.
부과기관이 최종 부담금을 부과하면서 납부기간을 정해 통지하므로 농지·산지 부담금과는 Cash Out 시점이 다르다.
6. 개발제한구역 해제사업은 보전부담금보다 ‘훼손지 복구’를 먼저 본다
개발제한구역 해제사업은 다른 부담금과 접근방식이 다르다.
GB를 해제한다고 처음부터 개발제한구역 보전부담금을 납부하는 구조로 접근하기보다 주변 개발제한구역의 훼손지 복구사업 가능성을 먼저 검토해야 한다.
현행 제도에서는 해제대상지역 면적의 일정 범위에서 훼손지 복구계획을 수립하며, 복구할 훼손지가 없거나 복구가능면적이 부족한 등 부득이한 경우에 보전부담금 납부가 문제된다.
훼손지 복구의 예외 여부를 검토하는 공간적 범위도 정해져 있다.
해제대상지역 경계에서 관할 시·군·구 10km 이내
및 인접 시·군·구 5km 이내의 훼손지를 검토한다.
복구가능면적이 부족하면 가능한 부분은 복구하고 나머지를 보전부담금으로 처리하는 방식도 가능하다.
따라서 GB 해제사업에서는 단순한 부담금보다 해제대상지 밖의 토지취득비·보상비·복구공사비가 추가 사업비가 될 수 있다는 점이 더 중요할 수 있다.
또 하나 확인해야 할 것이 GB 최소폭 5km 기준이다.
이는 해제대상지에서 5km 반경을 의미하는 것이 아니라, 개발제한구역 일부를 해제한 이후 남게 되는 개발제한구역이 도시 간 연담화를 방지할 수 있도록 원칙적으로 최소 5km의 폭을 유지하도록 하는 기준이다.
따라서 GB 해제 가능성을 검토할 때는 사업대상지만 보는 것이 아니라 해제 후 남는 GB의 형태와 폭, 주변 훼손지와 녹지축까지 함께 봐야 한다.
이러한 기준을 알고 있다면 특정 토지가 향후 GB 해제대상지로 검토될 가능성뿐 아니라 인근 개발사업의 훼손지 복구사업지역으로 편입되어 보상대상이 될 가능성까지 어느 정도 사전 분석할 수 있다.
7. 광역교통시설 부담금
대도시권에서 도시개발사업 등 일정한 개발사업을 시행하는 경우에는 광역교통시설 부담금을 검토해야 한다.
대표적인 토지개발형 사업의 산정구조는,
{1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적률 ÷ 200)} – 공제액
이다.
사업자가 법에서 인정하는 광역교통시설을 직접 설치하거나 비용을 부담한 경우 일정 금액이 공제될 수 있기 때문에 단순히 개발면적만으로 최종금액을 판단해서는 안 된다.
금액 확정과 납부시점
사업 승인·인가 이후 시·도지사가 법정기간 안에 부담금을 부과하고, 부과된 부담금은 법에서 정한 납부기한에 따라 납부한다.
따라서 실시계획 전후에 자금이 필요한 농지·산지 부담금과 달리 인가 이후의 Cash Flow에 배치되는 비용이라는 점이 중요하다.
8. 상수도·하수도 원인자부담금
상수도와 하수도는 전국에 동일한 ㎡당 단가를 적용하는 부담금이 아니다.
대규모 개발사업으로 새로운 용수 또는 오수처리 수요가 발생하면 기존 수도·하수도 시설의 공급여력과 증설 필요성을 검토하게 된다.
초기 검토구조는 대략 다음과 같다.
상수도
계획인구·시설규모
→ 계획용수량
→ 기존 공급시설 여유
→ 신설·증설 필요시설
→ 원인자부담금
하수도
계획인구·시설규모
→ 계획오수량
→ 공공하수처리시설 여유
→ 증설 필요시설
→ 원인자부담금
구체적인 산정기준과 납부방법은 지자체 조례와 수도·하수도 사업자 협의조건에 영향을 받는다.
따라서 사업 초기 사업수지에서는 예상치를 반영하되 용수공급 및 하수처리 협의가 진행될 때마다 사업비를 업데이트해야 하는 항목이다.
9. 전기 공급 관련 비용
전기공급 비용 역시 단순한 전국 공통 부담금으로 보기 어렵다.
사업의 계약전력, 공급전압, 기존 계통여유, 인입선로 길이, 변전소 증설 필요 여부 등에 따라 사업자가 부담해야 하는 비용이 크게 달라진다.
따라서,
예상 최대전력
→ 계약전력
→ 공급가능 계통·변전소
→ 인입선로
→ 공급방식
→ 한전과 비용분담
순서로 검토해야 한다.
특히 산업시설이나 데이터센터처럼 전력수요가 큰 사업은 전기공급 가능 여부와 공급비용이 사업성 자체를 결정할 수도 있다.
금액은 공급기관의 기술검토와 공급협의가 진행되면서 구체화되므로 초기 사업수지에 임의의 전기 인입비 하나만 넣고 끝내는 것은 위험하다.
10. 도시가스 시설분담금
도시가스 역시 개발사업 초기 사업수지에서 누락하기 쉬운 항목이다.
도시가스 공급을 위해 신규 배관을 설치하면 시설분담금이 발생할 수 있으며, 예상 가스사용량에 비해 배관연장거리가 길어 경제성이 부족한 경우 수요가부담 시설분담금이 추가될 수 있다.
개념적으로는,
**신규 배관 투자비
- 일반 시설분담금 회수액
- 향후 가스요금을 통한 투자비 회수액**
중 회수하기 어려운 부분을 신규 수요자가 추가 부담하는 구조로 이해할 수 있다.
따라서 같은 규모의 사업이라도 기존 도시가스 본관이 사업지 앞에 있는 경우와 수 km의 신규 배관을 설치해야 하는 경우 사업비가 크게 달라질 수 있다.
금액 역시 토지이용계획만으로 결정되지 않고,
예상 가스수요 → 배관노선 → 투자비 → 공급경제성 검토
를 거쳐 구체화된다.
※ 위와 관련된 부담금은 원인자가 납부하고, 해당 비용으로 관련 공공기관이 관련 기반시설을 설치하는 데 사용됨으로, 조성원가 산정시 부담금 항목이 아닌 기반시설 설치비 항목에 포함된다.
11. 폐기물처리시설 설치비용
30만㎡ 이상의 공동주택단지 또는 택지를 개발하는 경우에는 폐기물처리시설을 설치하거나 일정 요건에서 그 설치비용에 해당하는 금액의 일부를 납부해야 할 수 있다.
비용을 납부하는 경우 기본적으로,
**폐기물처리시설 부지매입비 + 폐기물처리시설 설치비**
를 기준으로 납부비용이 정해진다.
설치비는 예상 폐기물 발생량과 처리시설 설치기준 등을 이용해 산정하며,
대상사업이라면 개발사업 착공 전부터 설치 또는 비용납부계획을 검토해야 하므로 착공사업비에 반영되어 있어야 하는 항목이다.
12. 개발부담금은 사업 종료 후 확정되지만 초기부터 검토해야 한다
개발부담금은 앞서 살펴본 부담금과 성격이 크게 다르다.
기본적인 개발이익 산식은,
개발이익
= 종료시점지가 – 개시시점지가 – 정상지가상승분 – 개발비용
이다.
즉 일반적인 사업수지의 시행이익에 단순히 일정 비율을 곱하는 것이 아니라 개발로 발생한 토지가치 증가분을 기준으로 계산하는 구조다.
현행 제도에서는 사업유형에 따라 부담률이 달라진다.
개발사업은 개발 부담금은 개발이익의 25% 정도이며, 건축사업을 병행하는 경우 50%가 적용된다.
또 사업유형과 지역에 따라 면제·감면규정이 존재한다.
대표적으로 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 수도권 밖 산업단지개발사업이나, 「물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률」에 의한 수도권 밖 물류단지개발사업 등은 개발부담금이 면제된다.
따라서 개발부담금은 계산부터 하기보다,
① 부과대상 사업인가
② 어떤 사업유형에 해당하는가
③ 면제·감면대상인가
④ 개발비용으로 인정받을 수 있는 비용은 무엇인가
를 먼저 확인해야 한다.
확정 및 납부시점
개발부담금은 사업 종료 후 종료시점지가와 실제 개발비용 등을 바탕으로 최종 산정된다.
따라서 Cash Out은 다른 부담금보다 늦지만, 사업수익과 Exit Equity를 과대평가하지 않으려면 사업 초기부터 예상액을 사업수지에 반영해야 한다.
13. 부담금의 진짜 리스크는 ‘금액과 시점이 계속 변한다’는 것이다
지금까지의 부담금을 보면 공통점이 하나 있다.
사업 초기에는 대부분 최종금액을 정확히 알기 어렵다.
농지보전부담금은 토지조서와 공시지가를 이용해 비교적 일찍 계산할 수 있다.
반면 산지복구비는 설계와 경사도에 따라 달라질 수 있고, 생태계보전부담금은 환경협의 결과에 따라 훼손면적이 변한다.
상하수도는 계획인구와 용수·오수량, 전기와 도시가스는 공급기관 협의에 따라 금액이 달라진다.
개발부담금은 사업이 종료되어야 최종금액을 알 수 있다.
따라서 부담금을 하나의 확정된 숫자로 사업수지에 넣는 것보다,
현재 예상액
금액 확정 예상시점
납부 예상시점
변동 가능 범위
를 함께 관리하는 것이 중요하다.
14. 사업수지에는 ‘금액’뿐 아니라 확정시점과 납부시점을 넣어야 한다
개발사업 초기에는 각 부담금에 대해 최소한 다음 여섯 가지를 정리해 두는 것이 좋다.
| 항목 | 확인내용 |
| 적용 여부 | 해당 사업에 실제 발생하는가 |
| 산정기준 | 어떤 면적과 단가를 적용하는가 |
| 예상금액 | 현재 단계에서 추정 가능한 금액 |
| 확정시점 | 어떤 인허가·협의 후 확정되는가 |
| 납부시점 | 실시계획 전·후 / 착공 전·후 / 준공 후 |
| 자금원 | Equity / Bridge / PF / 사업회수금 |
그리고 이 내용을 전체 사업일정과 Cash Flow 위에 배치해야 한다.
예를 들어 본PF가 실시계획 승인·인가 이후 실행되는데 인가 전에 30억원의 부담금과 보증이 필요하다면, 최종 PF 대출한도가 아무리 충분해도 그 30억원은 PF에서 사용할 수 없는 돈일 수 있다.
반대로 착공 이후 발생하는 부담금이 최초 PF 총사업비에서 누락됐다면 나중에 추가 Equity가 필요할 수도 있다.
결국 개발사업에서는
“총사업비가 얼마인가?”
만큼이나
“그 돈이 언제 필요한가?”
가 중요하다.
마치며｜부담금은 원가가 아니라 사업일정과 금융의 문제이기도 하다
개발사업에서 부담금을 정확하게 계산하는 것은 중요하다.
그러나 그것만으로는 충분하지 않다.
실제 사업에서는,
어떤 부담금이 발생하는지
어느 토지가 부과대상인지
언제 금액이 확정되는지
언제 실제로 납부해야 하는지
그 시점에 PF가 실행되어 있는지
를 함께 봐야 한다.
특히 도시개발·산업단지·물류단지와 같은 단지조성형 개발사업은 토지이용계획과 인허가 협의가 진행되면서 부담금과 기반시설 비용이 계속 변한다.
따라서 개발사업 초기에는 모든 부담금을 정확히 맞히려고 하기보다,
① 발생 가능한 부담금을 빠짐없이 찾고
② 토지이용계획을 기준으로 부과대상 면적을 검토하고
③ 현재 단계의 예상금액을 산정하고
④ 금액의 확정시점과 실제 납부시점을 표시하고
⑤ 이를 Equity·Bridge·PF Cash Flow에 연결하는 것
이 더 중요하다.
사업수지는 단순히 최종 이익을 계산하기 위한 표가 아니다.
사업이 인허가를 통과하고 PF까지 도달할 수 있는지를 확인하는 자금지도에 가깝다.
